Sjekk dette regnestykket før du investerer i bolig nr. 2

Publisert 23. september 2016 /

Av: Danske Bank

Boligprisveksten gjør at stadig flere vurderer å investere i en ekstra bolig. Regnestykket viser derimot at man er helt avhengig av boligprisoppgang for at investeringen skal være fornuftig.

Boligprisene stiger over hele landet, men utleieprisene har på langt nær fulgt etter. Det betyr at utleieinntektene relativt sett blir lavere, og at boliginvesteringen er avhengig av en oppgang i boligprisen for at den skal være fornuftig.

Sjekk regnestykket på en to-roms leilighet kjøpt i Oslo innenfor Ring 3 finansiert med og uten lån.

Kjøp av to-roms leilighet i Oslo uten lån

Pris: 3,5 millioner kroner

Leieinntekt pr. måned: 13 000 kroner

– Utgifter per måned: 4 000 kroner

Husleie: 2 000 kroner

Diverse kostnader ved utleie, som strøm, forsikring osv.: 1 000 kroner

Diverse vedlikehold (gjennomsnitt): 1 000 kroner

= netto leieinntekter: 9 000 kroner

Skatt: 25 % x 9 000 = 2 250 kroner

Sum inntekter pr. måned etter skatt:

6 750 x 12 måneder = 81 000 / 3 500 000

= 2,3 % avkastning

db_02187

Kommentar: 2,3 prosent er lavere enn Norges Banks inflasjonsmål på 2,5 prosent. Det betyr at investeringen risikerer å bli spist opp av inflasjon. Skal regnestykket være fornuftig bør du altså tro på videre oppgang i boligprisen.

Vi har ikke tatt med kostnader ved kjøp og salg av boligen

db_03219

Kjøp av to-roms leilighet i Oslo med 70 prosent belåning

Pris: 3,5 millioner kroner

Leieinntekt pr. måned: 13 000 kroner

Netto leieinntekter etter skatt: 6 750 kroner

– Finansielle kostnader: 3 675 kroner

Renteutgifter til lån på 2 450 000 kroner (Danske Bank 2,45 prosent): 4 900 kroner

+ Rentefradrag 25 % x 4900 = 1 225 kroner

= Netto leieinntekter etter finanskostnader og skatt: 3 075 kroner per måned.

Sum inntekter pr. måned etter skatt og finansielle kostnader:

3 075 x 12 måneder = 36 900 / 1 050 000

= 3,5 % avkastning på egenkapitalen

Som investor har du altså bedre avkastning når leiligheten er belånt. Det er likevel 1,5 prosent realavkastning så også på dette regnestykket bør investoren ha en forventning om boligprisøkning. Regnestykket har ikke tatt høyde for at risikoen er høyere når investeringen er lånefinansiert, og at investoren risikerer å tape egenkapitalen ved et prisfall i boligmarkedet.

Selv om en investering i bolig er avhengig av prisoppgang har fortsatt nordmenn klokketro på boligmarkedet. I en undersøkelse gjennomført av TNS Gallup for Danske Bank i 2016 svarer 50 prosent av nordmenn at de tror bolig er det beste investeringsobjektet de neste fem årene. 26 prosent tror aksjefond er det beste, mens 20 prosent mener bankinnskudd på sparekonto er det lureste.

Oppdatering:

Regjeringen vil nå gjøre det mindre attraktivt å eie bolig nr.2 hvis denne er gjeldsfinansiert, ettersom regjeringen nå foreslår gjennom statsbudsjettet 2017 å redusere verdsettingen av gjeld tilordnet sekundærbolig med 20 prosent. Dette vil påvirke regnestykket.




Kommentarer

There are 2 comments

Legg inn kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *



Flere artikler


Tips og råd til din bedrift

Generasjonsskifte – planlegg med hjertet

Av: Author Image Danske Bank

Mer enn 65% av bedrifter i Norge er familiebedrifter.* Noen bedrifter har planene klare om hvem som skal overta. I andre familiebedrifter kan dette være uavklart av mange forskjellige årsaker. Det viser seg at svært mange eierskifter forårsakes av uventede hendelser, plutselig hjertestans eller ulykker. Da kan det være lurt å ha tenkt igjennom arverekken på forhånd.

Les mer
Makronytt

Markedsturbulens, men ingen alvorlig krise

Av: Author Image Danske Bank

Alle regionale aksjemarkeder og sektorer ble rammet med kursfall de siste dagene, og i de fleste utviklede økonomier er avkastningen for i år betraktelig redusert.

Les mer
Smarte vaner

Derfor er sparing så vanskelig

Av: Author Image Danske Bank

Hjernen vår er ikke spesielt god til å prioritere langsiktig sparing. Det gjør dessverre ikke temaet mindre viktig. Her er ekspertenes beste tips for å overvinne naturen. 

Les mer